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九江市房产交易税收政策问答
作者:本站    文章来源:本站    点击数:24988    更新时间:2006-4-18

一、  对个人购买住房后再销售的,如何征收营业税?

    ——根据国家税务总局、财政部、建设部联合下发的“国税发[2005]89号”文件精神,结合九江市的实际情况,具体征收营业税的政策如下:

(一)对2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。

(二)对2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的符合以下普通住房标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。

1、九江市城市规划区域内(包括浔阳区、庐山区、九江开发区)普通住房标准:

(1)住宅建筑容积率在1.0(含1.0)以下;

(2)单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下;

(3)单套实际成交价格:多层住宅在2200元/平方米(含2200/平方米)以下,高层住宅2800元/平方米(含2800元/平方米)以下。

2、各县(市)普通住宅标准应在以下范围内确定:

(1)住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;

(2)单套建筑面积在120平方米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。具体标准由各县(市)确定。

(三)对2005年6月1日后,个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

(四)对个人购买的非普通住房起过2年(含2年)对外销的,在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时,需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

二、个人购买住房后再销售的,应缴哪些税?

——个人购买住房后再售销的,涉及应缴税种有:营业税、城市维护建设税、教育附加、个人所得税、印花税,有的还需缴纳土地增值税。

除营业税按有关规定缴纳外,具体征免政策有——

(一)个人通过签订产权转移书据销售、购买、继承或受赠经政府管理机关登记注册的房屋权属的,需要缴纳印花税。印花税税率为万分之五。

(二)个人销售住房能就其房屋原值、合理费用以及缴纳的税费提供合法、有效凭证的,在计征个人所得税时应扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的税费后,仅就个人出售房屋取得的应纳税所得额,按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。对个人销售住房不能提供合法、有效扣除凭证的,普通住房按2%附征率计征个人所得税;非普通住房和其他不动产按4%附征率计征个人所得税。

(三)个人出售己购公有住房,其应纳税所得额为个人出售己购公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额计征个人所得税。

己购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照己购公有住房确定应纳税所得额。

(四)个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

(五)个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的,暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的,暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房,经税务部门核准,凡居住满5年或5年以上的,免纳土地增值税;居住满3年未满5年的,减半缴纳土地增值税;居住未满3年的,按规定计算缴纳土地增值税。

三、个人购买住房后再销售的,其购买时间如何确定?

——根据国家税务总局“国税发[2005]172号”文件规定,其购房时间按以下要求确定:

(一)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

(二)对个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用上述规定。其购房时间按发生收赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生收赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过收赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文字,到地方税务部门办理相关手续。

(三)对持有国家房改政策购买的公有住房再销售的,以购房合同的生效时间、房产收据的开具时间或房屋产权上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

四、出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人,如何办理个人所得税有关征免手续?

——根据财政部、国家税务总局、建设部下发的“财税字[1999]第278号”文件精神;出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

个人出售现住房所应缴纳的个人所得税款,应在办理产权过户手续前,经纳税保证金形式向税务部门缴纳。个人出售现房后1年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为应纳的个人所得税税款。个人出售现住房后1年内未重新购房的,所缴纳的纳税保证金全部作为应纳的个人所得税税款。跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人,应向纳税保证金缴纳地的税务部门申请退还纳税保证金。

个人退还纳税保证金条件的个人,应向纳税保证金缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

有关营业税的起征点和个人出租居民住房税收优惠政策

    一、新的营业税的起征点是多少?

——为大力扶持个体工商户发展,支持个人创业,再次调高营业税起征点。(1)调高城镇居民个人营业税的起征点,将按期纳税的营业税的起征点,在县城、镇经营的月营业额1500元提高到3000元,城市月营业额2000元提高到5000元。(2)调高农村个人营业税的起征点,将按期纳税的营业税起征点由月营业额1000元,提高到3000元。

二、哪些情况不适用新的营业税的起征点规定?

(1)个人出租房屋实行按期征收的,其营业税的起征点为月租金收入1000元。

(2)个人从事客(货)运输业务,非本企业雇员为企业提供非有形商品推销和代理服务,营业税的起征点仍按原规定执行。

三、个人出租居民住房有哪些税收优惠?

——对个人出租居民住房、实行税收优惠税率,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率片收。个人所得税暂减按10%的税率征收。


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